بانك‌ مركزي اعلام كرد
رشد اجاره‌بها زير نرخ ‌تورم
واقعيت بازار اجاره مسكن در گزارش بانك‌مركزي تصوير مي‌شود يا در نقل‌قول اجاره‌نشين‌ها
مديركل دفتر برنامه‌ريزي وزارت مسكن: آمار بانك‌مركزي مرجع است
گروه مسكن- فريد قديري: يك نگاه سريع به اولين گزارش رسمي «اجاره‌بها در سال89» كه روز گذشته منتشر شد و در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفت، نشان مي‌دهد در سالي كه براي مستاجران «ناخوش» نامگذاري شده بود، اجاره‌بهاي مسكن به مراتب كمتر از نرخ تورم افزايش پيدا كرد.
بانك‌مركزي براي محاسبه نرخ رشد اجاره‌بهاي مسكن در سال89، پيش‌قدم شده و نموداري از نوسان يكساله و فصلي اين نرخ در شهر تهران ترسيم كرده كه در آن، بيشترين صعود اجاره‌بها در حد 4/7 درصد آن هم براي فصل زمستان اعلام شده است.
ميانگين نرخ رشد اجاره‌بهاي آپارتمان مسكوني در تهران آنطور كه بانك‌مركزي اعلام كرده، در 12 ماه سال گذشته معادل 1/5 درصد و در تابستان نيز 6/5 درصد بوده است، اما اين روايت با آنچه كه اجاره‌نشين‌ها از اوضاع بازار تشريح مي‌كنند تفاوت دارد، طوري كه به اعتقاد آنها پارسال اجاره‌بها حداقل دوبرابر ارقام بانك‌مركزي افزايش پيدا كرده است.
براساس گزارش بانك‌مركزي در طول سال‌89 همواره منحني نرخ تورم بالاي سر منحني نوسان اجاره‌بها قرار داشته و شيب آن خيلي تندتر از شيب رشد اجاره‌بها بوده است.
بررسي روند فصلي نوسان نرخ اجاره هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران –گزارش بانك‌مركزي- نشان مي‌دهد در بهار سال گذشته اجاره‌بها 6/0 درصد نسبت به زمستان قبل از آن افزايش يافت و در تابستان و پاييز نيز به ترتيب 8/2 درصد و 5/2 درصد نسبت به فصل‌‌هاي قبل رشد كرد. همچنين در زمستان پارسال نسبت به پاييز همان سال، نرخ اجاره 2 درصد زياد شد.
همچنين مقايسه آمار رشد فصلي اجاره‌بهاي مسكن در تهران با نوسان فصلي نرخ تورم حاكي است در پاييز سال گذشته كه نرخ تورم جهشي بالا رفت و از 2 درصد به 8 درصد رسيد، نرخ رشد اجاره‌بها معكوس شد و از 8/2 درصد به 5/2 درصد كاهش پيدا كرد. در فصل زمستان نيز در حالي كه نرخ تورم در مقايسه با پاييز با شيب تند كاهش پيدا كرد و از 8 درصد به 1/3 درصد رسيد، منحني نرخ رشد اجاره‌بها به كاهش ملايمي كه از پاييز شروع شده بود ادامه داد و اين بار از 5/2 درصد به 2 درصد افت كرد.
به اين ترتيب مي‌توان گفت افت‌وخيز اجاره‌بهاي مسكن در كوتاه‌مدت ارتباط معناداري با تورم ندارد.
در نتايج گزارش بانك‌مركزي، نحوه نوسان سال به سال اجاره‌بها و تورم نيز ترسيم شده است؛ طوري كه در اولين فصل سال گذشته نرخ اجاره هر مترمربع آپارتمان مسكوني در تهران 5 درصد نسبت به بهار 88 افزايش يافت و در تابستان نيز نرخ رشد به 6/5 درصد در مقايسه با تابستان88 رسيد. در پاييز نيز اجاره‌بها 2/6 درصد نسبت به پاييز قبل از آن رشد كرد و در زمستان نرخ رشد سالانه به 4/7 درصد رسيد. در آخرين فصل از سال گذشته، نرخ تورم در مقايسه با مدت مشابه سال قبل از آن 9/17 درصد گزارش شده است كه نشان مي‌دهد اجاره‌بها فاصله زيادي با رشد قيمت ساير كالاهاي موجود در سبد هزينه خانوار داشته است.
در طول سال گذشته نرخ تورم بين 1/9درصد تا 9/17 درصد در نوسان بوده در حالي كه حداقل و حداكثر نرخ رشد اجاره‌بهاي مسكن در تهران طي اين مدت 3/1 درصد و 4/7 درصد بوده است.
در مقابل آمارهاي بانك‌مركزي، شرح حال اجاره‌نشين‌ها مطرح است كه تصريح مي‌كند، تابستان سال گذشته يكي از سخت‌ترين دوره‌ها به لحاظ نرخ‌ كاذب اجاره بوده است.
آمار بانك‌مركزي استاندارد است چرا؟
با اين اختلاف‌نظر درباره بازار اجاره، اكنون اين پرسش وجود دارد كه آيا واقعيت بازار اجاره مسكن در گزارش بانك‌مركزي تصوير مي‌شود يا در نقل‌قول‌هاي اجاره‌نشين‌ها؟
علي چگيني، مدير كل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت مسكن در اين‌باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: اول بايد بپذيريم كه بانك‌مركزي همانطور كه در اعلام نرخ تورم به عنوان نهاد مرجع و رسمي نزد همه شناخته شده است، براي اعلام ساير آمارهاي اقتصادي و شاخص قيمت‌ها نيز بايد مبناي واحد همه قرار بگيرد. در اين‌صورت بانك‌مركزي درباره نوسان قيمت مسكن و اجاره‌بها نيز هر آنچه را كه اعلام و تعيين كند، بايد قابل قبول باشد.
چگيني در پاسخ به اين پرسش كه چرا نرخ رشد اجاره‌بها كمتر از نرخ تورم اعلام شده، اما اين اتفاق در بازار اجاره توسط مستاجران احساس نشده است؟ گفت: اين ناهمخواني ظاهري به تفاوت بين برداشت مستاجران از نرخ‌ها و واقعيتي كه بانك‌مركزي در محاسبه نرخ رشد اجاره‌بها لحاظ مي‌كند، برمي‌گردد. در بازار اجاره دو گروه قرار دارند گروه اول مستاجراني هستند كه بعد از يك‌سال، مجددا قراردادشان را بدون تغيير يا تغيير جزئي نرخ تمديد مي‌كنند و گروه دوم افرادي هستند كه چه در صورت جابه‌جايي و چه در صورت تمديد قرارداد بايد به واسطه پيشنهاد مالك، قرارداد جديد را گران‌تر –تغيير قابل‌توجه- منعقد كنند. توصيفي كه درباره سال گذشته بين اجاره‌نشين‌ها رد و بدل مي‌شود مربوط به گروه دوم است به اين معني كه در بازار اجاره حساسيت‌ها به نرخ رشد است و كسي درباره اينكه اجاره‌بهايش تغيير نكرده، صحبت نمي‌كند.
مديركل دفتر برنامه‌ريزي وزارت مسكن در ادامه تاكيد كرد: بانك‌مركزي براي محاسبه نرخ رشد اجاره‌بها همه قراردادها شامل آنهايي كه بدون تغيير قيمت تمديد شده و آنهايي كه مشمول افزايش نرخ شده را لحاظ مي‌كند و در جامعه آماري استاندارد، اقدام به تعيين ميانگين نرخ رشد مي‌كند.
چگيني تصريح كرد: بانك‌مركزي پوشش كاملي را براي بررسي بازار اجاره دارد، اما برخي، فقط جابه‌جايي‌هايي كه در آن اجار‌ه‌بها افزايش يافته را به عنوان نمود كل بازار اجاره مبنا قرار مي‌دهند كه اين نحوه نگرش كارشناسي‌شده و استاندارد نيست.
وي در ادامه گفت: عامل ديگري كه باعث مي‌شود اجاره‌بها سنگين جلوه كند در حالي كه نرخ تورم از آن سنگين‌تر است، اين است كه ساير كالاهاي موجود در سبد هزينه خانوار به تنهايي سهم كوچكي در مقايسه با اجاره‌بها دارند و در نتيجه هزينه خريد آنها آنچنان خودش را نشان نمي‌دهد، اما مجموع اين هزينه‌ها كه عمدتا مواد غذايي و مايحتاج عمومي هستند در مقايسه با هزينه اجاره رقم قابل ملاحظه‌اي مي‌شود. سهم اجاره‌بها از رشد شاخص بهاي كل –تورم- در سال گذشته در كل كشور 4/1 درصد بوده و سهم مابقي كالاها بين 1/0 تا 1/1 بوده است، اما طي پارسال شاخص ارزش مسكن اجاري در كل كشور فقط 5/6 درصد افزايش يافت در حالي كه ساير كالاها با رشد شاخص 60 تا 70 درصدي روبه‌رو شدند. بنابراين ملاحظه مي‌شود اگرچه در سال گذشته رشد شاخص اجاره‌بها كمتر از ساير كالاها بوده، اما به دليل وزن قابل توجه اجاره در سبد هزينه و ضريب اهميت 7/19 درصدي آن در سبد، اين رشد ناچيز اجاره‌بها، به چشم آمده است.
چگيني همچنين افزود: در سال گذشته كاهش نرخ سود بانكي نيز گرايش به دريافت اجاره به جاي رهن را در بين مالكان افزايش داد كه اين باعث شد به لحاظ رواني اثر تورمي در بازار اجاره به وجود بيايد.

گؤنده ر     بؤلوم لر: اقتصاد